La copropriété indivise au Québec : définition, achat, gestion et sortie
Au Québec, le droit de propriété est défini comme étant le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi. D’ailleurs, le droit de propriété est protégé par la Charte des droits et libertés de la personne, qui stipule que « Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi. »
Parmi les nombreuses limites se retrouve la possession d’un bien en copropriété, notamment en matière immobilière. En effet, comme l’accessibilité à la propriété sur le marché immobilier est de plus en plus difficile vu la hausse des prix des immeubles, entre autres depuis la période pandémique, le choix d’acquérir un immeuble en copropriété apparaît comme une solution intéressante. Avant de se porter acquéreur de ce type d’immeuble, il faut s’assurer de bien comprendre la copropriété indivise.
Définition et principes de l’indivision
Il y a souvent confusion entre les copropriétés divises et les copropriétés indivises. Les deux sont régies par le Code civil du Québec.
La copropriété divise est une structure juridique où un immeuble est fractionné en parties privatives (appartements, stationnements, etc.) détenues par des individus, et des parties communes (structure, terrain) appartenant à tous.
La copropriété indivise est une situation juridique où plusieurs personnes (indivisaires) sont propriétaires ensemble d’un même bien immobilier, sans division matérielle en parties privatives. Chaque propriétaire détient une quote-part (pourcentage) de l’ensemble de l’immeuble.
Ainsi, en indivision, plusieurs propriétaires détiennent ensemble un même immeuble sans lots privatifs distincts et chacun possède une quote-part de l’ensemble. L’usage des pièces ou des logements peut être réparti par convention d’indivision. Toutes les décisions doivent se prendre en fonction des règles prévues au Code civil du Québec et à la convention.
L’indivision peut s’appliquer à divers biens immobiliers, notamment des maisons, des duplex ou des triplex, des condos non divisés, et des immeubles reçus en héritage.
Copropriété indivise ou copropriété divise : différences clés
L’achat d’une copropriété mérite une attention particulière, qu’elle soit indivise ou divise. Contrairement à cette dernière, qui repose sur la division de l’immeuble en lots privatifs et parties communes gérés par un syndicat, l’indivision se caractérise par l’absence de lots distincts, les copropriétaires détenant plutôt une quote-part de l’immeuble, assortie de droits d’usage.
Cette distinction engendre des impacts pratiques majeurs en matière d’adresse civique, de cadastre, de règles de gestion, de répartition des charges, de processus de vente et d’options de financement.
Pour l’acheteur, les conséquences portent surtout sur le degré de liberté, des contraintes bancaires spécifiques, des conditions de revente de sa part et des modalités de gouvernance de l’immeuble.
Droits des copropriétaires indivis
Les copropriétaires indivis jouissent de droits principaux, incluant la jouissance de l’immeuble conformément à son affectation, le droit de vote proportionnel à leur quote-part, l’accès à l’information sur la gestion, et la possibilité de vendre leur part sous réserve des conditions prévues par la convention d’indivision.
Il est fréquent que la convention stipule des droits d’usage exclusifs sur certaines parties telles que le stationnement, le rangement, la cour ou la terrasse. En outre, un droit de préemption entre indivisaires peut être stipulé, conférant aux autres la priorité d’achat en cas de mise en vente.
Obligations, charges communes et assurances
En contrepartie de leurs droits, les indivisaires sont tenus à des obligations. Ils doivent veiller à la conservation et l’entretien de l’immeuble. De plus, ils sont tenus d’assumer les charges inhérentes, notamment le paiement des taxes, des primes d’assurance, ainsi que les frais d’entretien et de réparations, le tout selon leur quote-part ou tel que prévu par la convention. Celle-ci doit également prévoir la répartition des dépenses majeures et, idéalement, la constitution d’un fonds de prévoyance pour tous bris ou rénovations urgentes. Il est impératif de souscrire une assurance habitation adaptée à l’indivision, couvrant adéquatement le bâtiment, la responsabilité civile et les améliorations.
Achat et financement en indivision
Le pivot de la transaction réside dans la convention d’indivision, document essentiel dont la rédaction et la publication sont obligatoires et relèvent de la responsabilité du notaire.
Cette convention doit impérativement définir les règles de l’indivision par des clauses substantielles, notamment :
- l’usage exclusif des parties privatives ;
- la répartition des charges et les seuils de majorité pour les décisions ;
- le droit de préemption et les modalités d’évaluation et de sortie des indivisaires.
Des vérifications préalables (diagnostics, conformité, règlements municipaux, état des lieux) sont également indispensables pour sécuriser l’achat.
Quant au financement, plusieurs structures sont possibles (prêt collectif ou prêts individuels avec hypothèque sur la quote-part). Les prêteurs conditionnent généralement l’octroi du prêt à la publication de la convention d’indivision, à un ratio d’assurance adéquat et à une mise de fonds conséquente.
Gestion et gouvernance en indivise
La gestion au quotidien est encadrée par la convention indivise, qui définit les seuils de décision (majorité simple, qualifiée ou unanimité) selon la nature des travaux ou des aliénations. Il est fortement recommandé de tenir des assemblées régulièrement, incluant un ordre du jour, un procès-verbal, l’adoption d’un budget annuel et la mise en place de mécanismes de mise en concurrence des fournisseurs. Des clauses de médiation ou d’arbitrage sont essentielles pour prévenir les blocages et encadrer les manquements aux obligations.
Sortie de l’indivision
La sortie de l’indivision s’articule autour de la vente de la quote-part, nécessitant un processus clair d’évaluation et un avis formel aux autres indivisaires pour l’exercice éventuel du droit de préemption. Les scénarios de fin d’indivision comprennent la vente complète de l’immeuble, le rachat d’une part par un ou plusieurs indivisaires, ou, en dernier recours, le partage judiciaire.
Les risques typiques inhérents à ce régime juridique incluent la mésentente entre copropriétaires, le sous-financement, la vacance d’assurance, l’absence d’un fonds de prévoyance et des clauses imprécises dans la convention. La rigueur de la convention d’indivision est donc la clé de la sécurité et de la pérennité de ce type de propriété.
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Pour aller plus loin
- Faut-il une convention d’indivision notariée pour acheter en indivision ?
La convention d’indivision est un document essentiel dont la rédaction et la publication sont obligatoires et relèvent de la responsabilité du notaire.
- Comment un prêteur finance-t-il une quote-part avec usage exclusif ?
Il est possible d’obtenir un prêt collectif couvrant l’ensemble de l’immeuble ou des prêts individuels avec hypothèse sur la quote-part de l’indivisaire.
- Qui paie les taxes municipales et les travaux majeurs en indivision ?
Les taxes municipales et les travaux majeurs sont payés par les copropriétaires indivisaires.
- Comment sortir de l’indivision si un indivisaire refuse de vendre ?
Si l’un des indivisaires refuse de vendre et que les autres scénarios de sortie (vente complète de l’immeuble, rachat d’une part par un ou plusieurs indivisaires) ne peuvent se concrétiser, le partage judiciaire est l’ultime recours pour mettre fin à l’indivision.
- Le droit de préemption s’applique-t-il automatiquement entre indivisaires ?
Le droit de préemption ne s’applique pas automatiquement entre indivisaires. Un droit de préemption entre indivisaires peut être stipulé dans la convention d’indivision, ce qui signifie qu’il doit être expressément prévu dans le document pour exister.
