L’hypothèque légale de la construction et la preuve de la plus-value

I. Notions générales

L’hypothèque légale de la construction représente une sûreté considérable pour les créanciers envers qui elle est consentie. En effet, les participants à la réalisation d’un ouvrage immobilier visés par cette hypothèque légale[1] pourront bénéficier d’une meilleure garantie de paiement de leur créance, et cela, en obtenant un rang préférentiel à l’encontre des autres créanciers hypothécaires de l’immeuble[2]. Le droit à l’inscription d’une telle hypothèque est toutefois subordonné à l’existence d’une plus-value, laquelle est définie comme une augmentation de la valeur de l’immeuble générée par les travaux. Il en est ainsi puisque seul le montant correspondant à cette valeur ajoutée protégera les créances des intervenants de la construction, advenant le défaut de paiement du donneur d’ouvrage débiteur.

Dans la décision Beylerian c. Constructions et rénovations Willico inc.[3], la Cour d’appel a déterminé que la plus-value est une condition d’existence à l’hypothèque légale de la construction. Elle est essentielle pour que l’inscription de cette hypothèque sur un immeuble soit valide[4]. Par conséquent, le créancier qui prétend avoir droit à cette sûreté sera éventuellement enjoint de prouver cette augmentation de valeur[5].

II. Preuve de l’existence VS preuve de la valeur d’une plus-value

Il importe de distinguer la preuve de l’existence de la plus-value et la preuve de la valeur de celle-ci. En effet, la somme correspondant à l’augmentation de valeur de l’immeuble à la suite des travaux ne devra être établie que « dans le cas d’une demande en délaissement forcé pour vente sous contrôle de justice et cela, seulement une fois que la vente de l’immeuble est réalisée et que le prix est insuffisant pour acquitter les créances des détenteurs d’une hypothèque ou d’un droit prioritaire sur l’immeuble. »[6] Ainsi, elle ne peut être déterminée qu’une fois tous les travaux de construction ou de rénovation terminés. L’augmentation de valeur de l’immeuble sera évaluée au moment où les travaux se sont achevés, de sorte que les événements suivant cette date, comme une baisse des prix dans le marché immobilier, ne porteront aucun effet sur la détermination de la plus-value[7].

La preuve de l’existence de la plus-value, quant à elle, ne nécessite pas la démonstration du montant exact accordé par les travaux à l’immeuble. À l’occasion d’une demande en délaissement forcé ou d’une contestation du droit à l’hypothèque par le propriétaire, le créancier impliqué dans le projet de construction n’aura qu’à démontrer que les travaux ont conféré à l’immeuble une plus-value[8]. Il ressort de la jurisprudence que la simple preuve des travaux exécutés sur l’immeuble crée une présomption selon laquelle ils ont augmenté sa valeur[9]. En général, il suffit de produire une liste avec la description des travaux effectués afin qu’une telle présomption puisse recevoir application[10]. Si tel est le cas, les travaux, matériaux ou services fournis par un participant sont par ailleurs présumés avoir conféré à l’immeuble une plus-value égale aux coûts encourus par celui-ci, c’est-à-dire une plus-value égale à la valeur de sa créance[11].

III. Prouver l’absence de plus-value accordée par les travaux

Cette présomption n’est toutefois pas irréfragable et peut donc être repoussée par une preuve contraire, puisque comme l’affirme la Cour d’appel dans l’arrêt Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc.[12], « l’exécution de travaux n’entraîne pas nécessairement une plus-value équivalente aux coûts ou même une réelle plus-value. »[13] Il appartient au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une inscription d’hypothèque légale de la construction de repousser cette présomption[14].

Rappelons que la plus-value est une condition essentielle à l’inscription de cette hypothèque. Ainsi, le propriétaire de l’immeuble qui entend contester le droit d’un participant à une telle sûreté, lors d’une demande en radiation d’hypothèque[15] par exemple, pourra repousser cette présomption en démontrant que les travaux, services, ou matériaux fournis par ce participant dans la construction ou la rénovation de l’immeuble n’ont généré aucune plus-value. À titre d’exemple, des travaux mal exécutés ne peuvent donner lieu à une plus-value, ils sont même susceptibles de déprécier la valeur de l’immeuble[16]. Dans le même ordre d’idée, les travaux qui ne sont pas conformes à la législation applicable n’augmentent pas la valeur de l’immeuble, puisqu’ils devront probablement être effectués à nouveau[17]. Subséquemment, la preuve de travaux mal exécutés ou non conformes aux lois et règlements pourrait être admise afin d’invalider l’inscription d’une hypothèque légale de la construction[18].

Hugo Millette-Tremblay, étudiant en droit

Juriseo Avocats
227, boul. des Braves, suite 201
Terrebonne (Québec) J6W 3H6

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[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, art. 2726 (ci-après « C.c.Q. ») ; Les architectes, les ingénieurs, les fournisseurs de matériaux, les ouvriers, les entrepreneurs ainsi que les sous-entrepreneurs ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble sont les participants pouvant bénéficier d’une hypothèque légale de la construction.

[2] Art. 2952 C.c.Q. 

[3] Beylerian c. Constructions et rénovations Willico inc., [1997] no AZ-97011442 (C.A.).

[4] Id., p. 14.

[5] Vincent KARIM, Contrats d’entreprises (ouvrages mobiliers et immobiliers : construction de rénovation), contrat de prestation de services (obligations et responsabilité des professionnels) et l’hypothèque légale, 4e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2020, par. 2488.

[6] Beylerian c. Constructions et rénovations Willico inc, préc., note 3, p. 12

[7] Art. 2728 C.c.Q ; Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc., 2013 QCCA 217, par. 26.

[8] V. KARIM, préc., note 5, par. 2492 ; Beylerian c. Constructions et rénovations Willico inc, préc., note 3, p. 12.

[9] Beylerian c. Constructions et rénovations Willico inc, préc., note 3, p. 10 ; Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc., préc., note 7, par. 27.

[10] Beylerian c. Constructions et rénovations Willico inc, préc., note 3, p. 13.

[11] Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des arbres inc. (Séquestre de), 2012 QCCA 985, par. 33 ; V. KARIM, préc., note 5, par. 2496.

[12] Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc., préc., note 7.

[13] Id., par. 28.

[14] Beylerian c. Constructions et rénovations Willico inc, préc., note 3, p. 10.

[15] Code de procédure civile, RLRQ c. C-25, art. 467.

[16] Boralie Construction Ltée c. Merleau, J.E. 83-1143 (C.A.) ; Jacques DESLAURIERS et Aurore BENADIBA, Les sûretés au Québec, 2e éd, Montréal, Wilson & Lafleur, 2018, par. 512.

[17] David H. KAUFFMAN, The Construction Hypothec: Insights Into Quebec Lien and Construction Law, Montréal, Wilson & Lafleur, 2015, par. 980.

[18] 9062-1640 Québec inc. c. Paquet, 2012 QCCS 2443, par. 6 à 9 ; 9131-4062 Québec inc. (Puisatiers Eau-pro inc.) c. Jolin, 2009 QCCQ 4861, par. 43.

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