L’hypothèque légale en faveur des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble est un moyen privilégié permettant de recouvrir des sommes impayées pour du travail effectué sur un immeuble.
Normalement, pour se faire payer une facture impayée, la personne ou l’entrepreneur doit entreprendre une action sur compte en justice, en commençant par l’envoi d’une lettre de mise en demeure de payer la somme due.
En revanche, les personnes impayées dans le cadre de la rénovation ou la construction d’un immeuble bénéficient d’un moyen plus avantageux: l’hypothèque légale de la construction, laquelle consiste en la publication d’une hypothèque légale au registre foncier contre l’immeuble visé, empêchant du coup son propriétaire de s’en départir et en permettant à la personne impayée de bénéficier d’un recours hypothécaire assurant un droit de suite sur l’immeuble en question.
Ainsi, la publication d’une hypothèque légale permet à son bénéficiaire d’entreprendre l’un des recours hypothécaires prévus par la Loi, par exemple la vente sous contrôle de justice ou la prise en paiement de l’immeuble.
Il faut cependant correspondre aux critères de la Loi[1] pour bénéficier de cette mesure privilégiée :
- Être l’une des personnes qui peut en bénéficier;
- Avoir dénoncé le contrat au propriétaire de l’immeuble (sauf si on a contracté directement avec le propriétaire);
- Publier l’hypothèque au registre foncier dans les 30 jours de la fin des travaux; et
- Publier un préavis d’exercice dans les 6 mois de la fin des travaux.
I. Qui peut bénéficier de l’hypothèque légale de la construction?
Voici la liste des personnes/entreprises pouvant bénéficier de la publication d’une hypothèque légale de la construction :
- l’architecte;
- l’ingénieur;
- le fournisseur de matériaux;
- l’ouvrier;
- l’entrepreneur; et
- le sous-entrepreneur (sous-traitance).
En cas de doute, nous vous encourageons à communiquer avec nous pour savoir si vous pouvez bénéficier de cette mesure.
II. Dénonciation du contrat au propriétaire
Si vous faites partie des personnes/entreprises pouvant bénéficier de l’hypothèque légale de la construction, il faut ensuite s’assurer que le propriétaire de l’immeuble avait connaissance du contrat vous mandatant d’effectuer des travaux sur son immeuble. Il s’agit particulièrement du cas du sous-traitant (sous-contractant) qui n’a pas été engagé par le propriétaire lui-même, mais bien par l’entrepreneur général.
En effet, souvent le propriétaire engage un entrepreneur général qui lui, contracte avec d’autres professionnels pour certains travaux, dont notamment un électricien, un plombier, un ingénieur, un architecte…etc. Ces personnes doivent dénoncer leur contrat au propriétaire. Il s’agit d’un geste simple visant à informer le propriétaire entre autres sur la nature des travaux que le sous-traitant doit effectuer et leur valeur.
Nous offrons un service rapide et facile de dénonciation de contrat pour faciliter vos opérations et maximiser votre temps à consacrer aux affaires de votre entreprise.
L’entrepreneur ou la personne qui contracte directement avec propriétaire n’a pas besoin de dénoncer son contrat[2]. À titre d’exemple, si l’immeuble est loué, la dénonciation du contrat doit se faire au propriétaire, et non au locataire[3].
Il est donc essentiel de dénoncer son contrat avant le début de vos travaux ou avant de rendre vos services.
III. Délai de 30 jours de la fin de travaux
Une fois vos travaux terminés et votre facture émise, il faut être très prudent au niveau des délais, puisque si vous dépassez le délai de 30 jours avant de publier l’hypothèque, vous ne pourrez bénéficier des avantages de l’hypothèque légale de la construction.
La notion de fin des travaux est toujours ambigüe actuellement, puisque les décisions judiciaires suscitent quelques contradictions. Nous retenons que la fin des travaux ne peut survenir tant que les travaux prévus au contrat original (plan et devis) n’ont pas été complétés, ce qui inclut aussi tous les travaux mineurs ayant une portée significative.
Ainsi, il n’y a qu’une seule date de fin des travaux pour tous les participants et celle-ci intervient lorsque l’ensemble des travaux prévus au projet a été réalisé[4], même si ces travaux ont été réalisés par différentes personnes[5]. La détermination de la date de fin des travaux est donc une question de faits[6].
IV. Délai de 6 mois pour publier un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire
Pour conserver ce droit, un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire doit être inscrit au registre foncier dans les six (6) mois de la fin des travaux[7].
Une fois le préavis d’exercice publié, le bénéficiaire doit envisager d’entreprendre une demande en justice pour forcer le propriétaire à délaisser l’immeuble. Différents recours peuvent être entrepris par le bénéficiaire, à savoir (i) la vente sous contrôle de justice, (ii) la prise en paiement, (iii) la vente par créancier ou encore (iv) la prise de possession à des fins d’administration.
L’avantage relié à la publication d’une hypothèque légale est qu’en tout temps pendant le processus, le bénéficiaire détient une garantie au niveau de l’immeuble, permettant de protéger sa créance contre l’insolvabilité de son débiteur en bénéficiant d’un recours hypothécaire et d’un droit de suite sur l’immeuble, ce qui n’est pas nécessairement le cas notamment lors d’une action sur compte usuelle.
Pour toute question sur ce sujet, n’hésitez pas à communiquer avec nous.
Me Michaël Lévesque, avocat
Juriseo Avocats, Terrebonne (Québec)
mlevesque@juriseo.ca
[1] Code civil du Québec, R.L.R.Q. c. CCQ-1991, art. 2726.
[2] Construction de la croisette inc. c. Demco Démolition inc., (2015) Q.C.C.S. 1487.
[3] Centre d’isolants Calomat inc. c. Plomberie Fury inc., (2010) Q.C.C.S. 3425; 9005-4412 Québec inc. c. Rose de Tyr inc., (2012) Q.C.C.S. 239.
[4] Groupe Drumco Construction inc. c. Revis Immobilier, (2018) Q.C.C.S. 378
[5] Diamantopoulos c. Construction Dompat inc., (2013) Q.C.C.A. 929; Dion c. Constructions G. Coderre inc., (2012) Q.C.C.Q. 1713.
[6] Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, (2017) Q.C.C.A. 1275.
[7] Code civil du Québec, R.L.R.Q. c. CCQ-1991, art. 2726 et suivants.
