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Sous-louer votre logement sur Airbnb peut-il mener à la résiliation de votre bail?

Dans l’affaire Habitations du Centre-Ville c. Tchatat[1], la Régie du logement se demande si elle doit résilier le bail d’une locataire qui a pris l’habitude de sous-louer son appartement à des utilisateurs de la plateforme Airbnb dans le but avoué de continuer à pouvoir payer son loyer.

Le Tribunal doit d’abord déterminer si la locataire a commis une faute contractuelle en changeant la destination des lieux du logement, ce qui constitue une violation de l’article 1858 du Code civil du Québec[2]:

1858. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.

Le bail indique que le logement doit être utilisé à des fins résidentielles seulement. La locataire argue que la destination n’a pas changée puisque les sommes mensuelles perçues de la sous-location sur Airbnb sont inférieures au montant du loyer. Elle estime donc qu’elle n’exploite pas une entreprise et qu’en conséquence, elle respecte la destination initiale[3]. Le Tribunal rejette cet argument en rappelant que le caractère commercial d’une activité n’est pas pertinent lorsque vient le temps de déterminer si une personne exploite une entreprise ou non[4].

Pour savoir si la vocation résidentielle de l’immeuble est respectée, il faut plutôt voir si les personnes qui y séjournent ont l’intention d’y demeurer « de façon habituelle », conformément à ce que prévoit l’article 77 du Code civil du Québec[5]. Le Tribunal note que des dépliants touristiques sont visibles sur plusieurs photos du logement et que des mots se retrouvant sur la page Airbnb de l’appartement laissent à penser que celui-ci est loué à des voyageurs[6]. De l’avis de la régisseuse, les personnes qui louent un logement à des fins touristiques n’ont pas l’intention d’y demeurer « de façon habituelle »[7]. Elle conclut donc à un changement de destination, ce qui constitue une faute contractuelle de la part de la locatrice[8].

Or, en matière de responsabilité civile contractuelle, une simple faute n’est pas suffisante: la victime doit au surplus subir un préjudice. À cet effet, la locatrice allègue qu’en cas de sinistre, son assureur pourrait valablement refuser de l’indemniser puisqu’un assuré doit « déclarer toutes les circonstances connues de lui qui sont de nature à influencer de façon importante un assureur dans l’établissement de la prime, l’appréciation du risque ou la décision de l’accepter »[9]. Le Tribunal se range derrière cet argument, se disant convaincu que l’exploitation d’une entreprise est un facteur qui fait varier le montant d’une prime[10].

Au surplus, la locatrice affirme qu’à titre de propriétaire de l’immeuble, elle pourrait être reconnue coupable d’avoir contrevenu à la Loi sur les établissements d’hébergement touristique, qui interdit le genre d’activités pratiquées par la locataire sans qu’une attestation ait été délivrée[11]. Le Tribunal considère qu’il s’agit d’une possibilité réelle dont il faut tenir compte[12].

Bien qu’aucun de ces préjudices ne soient actuels, la régisseuse estime qu’ils sont suffisamment certains et sérieux pour justifier une intervention de la Régie[13].

La locataire ayant violé différentes dispositions législatives pendant près de deux ans, le Tribunal ne croit pas qu’une ordonnance de cesser d’exploiter l’activité en question sera efficace[14].

La résiliation du bail est donc accordée[15].

Gabriel Roussin-Léveillée, étudiant en droit

Juriseo Avocats
227, boul. des Braves, suite 201
Terrebonne (Québec) J6W 3H6

www.juriseo.ca | 1-877-826-6080

[1] Habitations du Centre-Ville c. Tchatat, 2019 QCRDL 24413.

[2] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991 (ci-après « C.c.Q. »), art. 1858.

[3] Habitations du Centre-Ville c. Tchatat, préc., note 1, par. 11.

[4] Id., par. 12-14.

[5] Art. 77 C.c.Q.

[6] Habitations du Centre-Ville c. Tchatat, préc., note 1, par. 21-23.

[7] Id., par. 27.

[8] Id., par. 29.

[9] Art. 2408 et 2411 C.c.Q.

[10] Habitations du Centre-Ville c. Tchatat, préc., note 1, par. 33.

[11] Loi sur les établissements d’hébergement touristique, RLRQ c. E-14.2, art. 37.[

12] Habitations du Centre-Ville c. Tchatat, préc., note 1, par. 42.

[13] Id., par. 46.

[14] Id., par. 49.

[15] Id., par. 50.

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