Dans l’affaire Dagenais c. Pichette, [2018] Q.C.C.S. 5285, la demanderesse, Madame Dagenais ne poursuit pas son vendeur immédiat qui est sa mère, ni le vendeur de sa mère, en l’occurrence son père, mais plutôt les défendeurs, c’est-à-dire eux qui ont vendu la maison au père en 2001. Cependant, le père a vendu l’immeuble à la mère sans garantie légale.
La Cour se questionne donc à savoir si la demanderesse peut validement poursuivre les défendeurs en traversant la chaîne de titres où il existe une vente sans garantie légale.
La Cour estime que chaque sous-acquéreur reçoit non seulement la garantie de son vendeur immédiat, mais également les garanties consenties par les vendeurs antérieurs dans la mesure où son recours obéit aux conditions d’exercice du recours en vices cachés.
Le Tribunal reprend les enseignements de la Cour du Québec dans l’affaire Compagnie d’assurance ING du Canada c. Gervais, [2008] Q.C.C.Q. 7152 dans laquelle le tribunal établit les limites de l’action directe pour vices cachés contre un propriétaire antérieur qui n’est pas le dernier vendeur. Il s’agit précisément de savoir si la garantie contre les vices cachés survit lorsqu’une vente sans garantie légale a lieu dans la chaine de titres.
Le recours direct de l’acquéreur d’un immeuble contre un vendeur antérieur existe à condition cependant que le demandeur prouve que le droit d’action du premier acquéreur contre son vendeur a été transmis aux acquéreurs subséquents, et cela, jusqu’au demandeur. En d’autres mots, la Cour du Québec suggère que le demandeur doit être en mesure de remonter sa chaîne de titres jusqu’à lui en établissant l’existence de son droit d’action à chacune des transactions inscrites au registre foncier.
Selon la Cour du Québec, le demandeur ne peut prétendre avoir plus de droits que les vendeurs antérieurs. Or, lorsqu’un acquéreur a expressément renoncé à la garantie légale contre les vices cachés, cette dernière serait caduque pour tout vice existant avant cette date.
La Cour du Québec a reconnu à un sous-acquéreur le choix d’exercer son recours contre son propre vendeur ou contre un vendeur antérieur à condition de démontrer que son droit de poursuivre existait pour chacun des acquéreurs subséquents:
[17] Lorsque le sous-acquéreur exerce un recours direct contre un vendeur antérieur, sans mettre en cause ou poursuivre son vendeur ou tout vendeur intermédiaire, il doit démontrer que le droit de poursuivre le vendeur antérieur existait pour chaque acquéreur subséquent de l’immeuble. Le sous-acquéreur doit prouver que la garantie accessoire à l’immeuble ne s’est pas éteinte à travers la chaîne de titres et qu’il est toujours en droit d’en réclamer le bénéfice aujourd’hui (Compagnie d’assurance ING du Canada c. Gervais, [2008] Q.C.C.Q. 7152).
Le recours du sous-acquéreur directement contre un vendeur antérieur est donc possible dans la mesure où il obéit aux conditions d’exercice du recours en vices cachés. Le seul fait d’avoir été propriétaire antérieur ne crée pas en soi un lien de droit entre les parties. Il doit y avoir preuve que la garantie légale contre les vices cachés a été transmise à tous les acquéreurs dans le temps et que le vice caché au sens du Code civil du Québec existait au moment de chaque vente : ce vice devant être également grave, inconnu de l’acheteur et non apparent.
En revanche, la Cour supérieure, dans l’affaire Dagenais c. Pichette, semble indiquer ce qui suit en ce qui a trait à la décision de la Cour d’appel dans Hay c Jacques :
[21] Ce constat soulève un second commentaire concernant l’affaire Hay c Jacques. Lorsque la juge Thibault a déclaré que le sous-acquéreur pouvait exercer un recours selon l’article 1442 et ce, nonobstant le fait que son vendeur avait exclu la garantie, il est possible qu’elle ait envisagé la situation où le vendeur avait exclu sa propre garantie, sans pour autant exclure les garanties consenties par les vendeurs antérieurs, lesquelles sont transmises à tout acquéreur subséquent comme un accessoire du bien aliéné (Dagenais c. Pichette, [2018] Q.C.C.S. 5285).
La Cour supérieure suggère ainsi que chaque sous-acquéreur reçoit non seulement la garantie de son vendeur immédiat, mais également les garanties consenties par les vendeurs antérieurs. Il s’agit d’une nuance importante en ce qu’il est possible d’envisager la situation où le vendeur exclut sa propre garantie, sans pour autant exclure les garanties consenties par les vendeurs antérieurs, lesquelles sont transmises à tout acquéreur subséquent comme un accessoire du bien aliéné.
Michaël Lévesque, Avocat-associé
Juriseo Avocats
227, boul. des Braves, suite 201,
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