Il arrive couramment d’entendre qu’un locateur ne peut en aucun cas demander un dépôt de garantie au locataire à la signature d’un bail afin de se prémunir d’une sûreté au paiement du loyer ou encore d’une garantie en cas de dommages. Est-ce vraiment le cas?
Bien que le locateur ne puisse en aucun cas exiger un dépôt de garantie à titre de condition pour la signature d’un bail, rien ne lui empêche d’en faire la demande au locataire. C’est d’ailleurs ce que réitère le régisseur Robin-Martial Guay dans la récente décision Immeubles À côté inc. c. Mirzica[1].
Dans cette affaire, il s’agit d’une femme de nationalité française qui loue un logement à la demanderesse à la suite de son déménagement au Québec. N’étant pas en mesure de fournir une enquête de crédit concluante ou un cautionnement, la défenderesse verse volontairement une dépôt de garantie de 2600,00 $ à Immeubles À côté inc. à la signature du bail le 1er juillet 2019. Il s’agit d’un montant équivalant à deux (2) mois de loyer.
La locataire fait ensuite gaffe de payer son loyer à plusieurs reprises, mais ce sont les défauts des mois de novembre et décembre 2019 qui permettent au locateur de demander la résiliation judiciaire du bail conformément à l’article 1971 du Code civil du Québec[2] puisque les paiements sont dus depuis plus de trois (3) semaines.
Dans sa défense, la locataire réclame le dépôt de garantie qu’elle a versé au locateur en stipulant que ce dernier n’avait pas le droit de lui en faire la demande à la signature du bail.
Cette prétention est rejetée par le Tribunal, qui se fonde sur le langage utilisé par le législateur à l’article 1904 du Code civil du Québec[3] :
« 1904. Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer.
Il ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté. »
En effet, bien que le locateur ne puisse exiger un dépôt de garantie ou un chèque postdaté comme condition à la conclusion du bail, il peut en faire la demande au locataire. Dans la mesure où ce dernier fait suite à cette requête de façon libre et volontaire, le dépôt de garantie ou le chèque postdaté aura donc été perçu légalement[4].
Le régisseur fait savoir qu’un tel raisonnement est par ailleurs compatible avec l’intention du législateur puisque la section « D » du formulaire de bail de logement « invite les parties à cocher la case appropriée quant à savoir si oui ou non “le locataire accepte de remettre des chèques postdatés au locateur pour la durée du bail”. »[5]
Dans le cas d’espèce, puisque la défenderesse a librement et volontairement remis un dépôt de garantie au locateur, la Régie du logement en vient donc à la conclusion que la démarche était tout à fait légale.
Gabriel Roussin-Léveillée, étudiant en droit
Juriseo Avocats
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[1] Immeubles À côté inc. c. Mirzica, 2020 QCRDL 4495.
[2] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1990 (ci-après « C.c.Q. »), art. 1971.
[3] Immeubles À côté inc. c. Mirzica, préc., note 1, par. 45; Art. 1904 C.c.Q.
[4] Id., par. 41.
[5] Id., par. 42.