La Loi prévoit que l’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte[1].
I. À partir de quand le délai commence à courir ?
Le délai de dénonciation du vice commence à courir, soit (i) lorsque le vice apparait graduellement ou (ii) le jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue[2].
L’existence d’un vice n’est donc pas suffisante en soi pour donner ouverture au recours de l’acheteur. Le recours fondé sur la garantie légale exige effectivement que l’acheteur dénonce le vice au vendeur, par écrit, dans un délai raisonnable de sa découvert[3].
Par contre, bien que la Loi précise qu’un écrit est requis, une jurisprudence récente tend à accepter le défaut de dénonciation sous la forme écrite lorsque le but d’un tel avis de dénonciation est malgré tout accompli.
II. Quel est l’objectif de l’avis de dénonciation?
La transmission d’un avis de dénonciation constitue un avertissement au vendeur lui permettant de savoir que son acheteur est déçu de son achat et que ce dernier veut obtenir satisfaction[4].
L’avis de dénonciation permet au vendeur d’analyser la situation et d’évaluer le montant de la perte, son origine, la nature des correctifs requis ainsi que l’étendue de sa responsabilité eu égard aux dommages[5].
La dénonciation vise également à permettre au vendeur de s’acquitter de son obligation de garantie. Il a le droit d’examiner le bien, de le faire expertiser si nécessaire afin de s’assurer que le vice existait bien au moment de la vente et, si possible, y remédier[6]. Ce n’est pas parce que l’acheteur allègue que le bien est affecté d’un défaut que le vendeur perd ses droits[7]. Le vendeur a le droit de poser des gestes. Il peut constater la véracité des allégations de son vendeur, la condition du bien, ou conserver certaines preuves qui pourront lui servir s’il décide de ne rien faire[8].
III. Quelle est la forme requise pour un avis de dénonciation
Pendant plusieurs années, la forme écrite avec preuve de réception était considérée comme la seule manière de dénoncer un vice caché. Encore aujourd’hui, cette façon de procéder est recommandée par les avocats étant donné qu’elle limite toute ambigüité possible au niveau de la preuve démontrant que l’acheteur satisfait aux exigences de la Loi quant à son obligation de dénoncer le vice à son vendeur.
Plus récemment, les tribunaux ont décidé qu’une dénonciation verbale pouvait remplir les exigences de l’article 1739 du Code civil du Québec bien que cette disposition prévoit que la dénonciation doit être écrite. Il appartient toutefois à l’acheteur de prouver que son vendeur a été averti de la présence d’un vice[9]. Bien que l’avis verbal puisse être valide, il pourrait exister un problème de preuve au niveau de la dénonciation si par exemple le vendeur nie avoir reçu un tel avis verbal. Il faut se rappeler qu’il appartient à l’acheteur de prouver que son vendeur a été averti de la présence d’un vice.
IV. L’absence de dénonciation
Le défaut de transmettre un avis de dénonciation, verbal ou écrit, peut s’avérer fatal à la demande en justice de l’acheteur. Pour que ce soit le cas, les conséquences du défaut doivent correspondre, pour le vendeur, à un préjudice réel et non un simple préjudice de droit[10]. Le préjudicie est réel si, par exemple, l’acheteur se fait justice lui-même en corrigeant/réparant le vice[11], sans dénoncer le vice à son vendeur et sans le mettre en demeure de s’acquitter de ses obligations de garantie[12]. Dans ce contexte précis, en l’absence de préjudice réel, une dénonciation tardive pourrait être jugée suffisante.
Notez que l’omission de dénoncer le vice n’est pas fatal en cas notamment (i) d’urgence : si l’acheteur doit procéder aux travaux correctifs vu que le bien est menacé d’un dépérissement immédiat, (ii) si le vendeur a déjà répudié sa responsabilité à l’égard du vice ou (iii) s’il a renoncé à se prévaloir du préavis[13].
En résumé, l’objectif de la dénonciation est d’informer le vendeur de la présence du vice. Si l’objectif est accompli, l’absence d’écrit peut être pardonnée[14].
Dans tous les cas, pour éviter de faire face à tout obstacle pouvant limiter un recours en vice caché, les conseils d’un avocat en droit immobilier seront bénéfiques.
Michaël Lévesque, avocat
Juriseo Avocats, Terrebonne (Québec)
mlevesque@juriseo.ca
[1] Code civil du Québec, R.L.R.Q. c. CCQ-1991, art. 1739.
[2] Idem.
[3] Laquerre c. Joseph, 2016 Q.C.C.S. 5; Roy c. Dumas, 2020 Q.C.C.Q. 149.
[4] Idem.
[5] Optimum, société d’assurances inc. c. Trudel, 2013 Q.C.C.A. 716.
[6] Claude Joyal c. CNH Canada Ltd., 2014 Q.C.C.A. 588; Nadeau c. Mercedes-Benz Canada inc., 2016 Q.C.C.S. 7(confirmée en appel : 2017 Q.C.C.A. 470 ); Compagnie d’assurances Missisquoi c. Industrielle Alliance, assurances auto et habitation inc., 2014 Q.C.C.S. 5795; Immeubles Rochefort inc. c. Charest, 2009 Q.C.C.Q. 535,; Béliveau c. Matalanis, 2016 Q.C.C.Q. 16269; Leclerc c. 6873014 Canada inc., 2013 Q.C.C.Q. 13895; Dupéré c. Mazda Canada inc., 2011 Q.C.C.Q. 9537; Matte Nadeau c. 2528-1023 Québec inc. (Spécialiste en véhicules récréatifs), 2011 Q.C.C.Q. 4771.
[7] Béique c. Rodier, 2009 Q.C.C.S. 1649; Arial c. Côté, 2015 Q.C.C.Q. 6598.
[8] De Santo c. Viacroze, 2015 Q.C.C.S. 5460.
[9] Roy c. Dumas, 2020 Q.C.C.Q. 149.
[10] Claude Joyal c. CNH Canada Ltd., 2014 Q.C.C.A. 588; Hino Diesel Truck (Canada) Ltd. C. intact, compagnie d’assurances (Compagnie d’assurances ING du Canada), 2011 Q.C.C.A. 1808; Weiss c. Raschella, 2009 Q.C.C.A. 2186.
[11] Immeubles de l’Estuaire phase III inc. c. Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III, 2006 Q.C.C.A. 781.
[12] Dupéré c. Mazda Canada inc., 2011 Q.C.C.Q. 9537.
[13] Lemay c. Bérubé, 2016 QCCS 4947; Roy c. Dumas, 2020 Q.C.C.Q. 149; Quincaillerie Côté & Castonguay inc. c. Castonguay, 2008 Q.C.C.A. 2216; Immeubles de l’Estuaire phase III inc. c. Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III, 2006 Q.C.C.A. 781; Laquerre c. Joseph, 2016 Q.C.C.S. 5.
[14] Guy Brière Courtier d’assurances inc. c. Riendeau, 2014 Q.C.C.A. 1809; Roy c. Dumas, 2020 Q.C.C.Q. 149.
