Les tribunaux québécois peuvent-il ordonner la résiliation d’un bail commercial dans un contexte de crise sanitaire pour le non-paiement de loyer?
Pour répondre à cette question, les tribunaux appliquent normalement les principes compris au Code civil du Québec en matière de louage, soit l’article 1863:
1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.
L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir.[1]
Ainsi, en temps normal, le locateur pourrait demander la résiliation d’un bail commercial lorsque le locataire est en défaut de payer à condition que le locateur démontre que l’inexécution des obligations, soit le non-paiement de loyer lui cause un préjudice sérieux[2].
De plus, en matière de bail commercial, les tribunaux favorisent la liberté contractuelle[3]. Il est donc primordial d’analyser les clauses contenues du bail afin de vérifier si, entre autres, une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut y est prévue. En effet, les parties à un bail commercial peuvent déroger contractuellement aux règles prévues au Code civil du Québec et ainsi prévoir la résiliation du bail par ordonnance de sauvegarde dans l’éventualité où le locataire était en défaut de payer son loyer[4].
En l’espèce, plus particulièrement en situation de crise sanitaire, plusieurs se demandent ce qu’il adviendra de leurs obligations contractuelles relatives au bail commercial dans une situation où ils sont dans l’impossibilité d’exploiter leur établissement commercial en raison de directives gouvernementales.
Nous sommes d’avis que l’état d’urgence sanitaire peut satisfaire les critères d’une situation de force majeure permettant en certains cas, l’exonération de responsabilité et ce, en vertu de l’article 1470 du Code civil du Québec qui se lit comme suit:
1470. Toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d’une force majeure, à moins qu’elle ne se soit engagée à le réparer.
La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible; y est assimilée la cause étrangère qui présente ces mêmes caractères.[5]
Pour qu’un événement soit considéré comme une force majeure, il faut que l’impossibilité d’exécution revête un caractère général rendant l’inexécution impossible pour tous[6].
Bien que la présente situation de crise sanitaire, s’apparente à une situation de force majeure en raison des circonstances actuelles exceptionnelles et extraordinaires, cette question de faits sera fort probablement débattue et laissée à l’appréciation des tribunaux dans le futur[7].
Par conséquent, dans l’intérim, nous vous recommandons de consulter un conseiller juridique afin d’analyser votre bail commercial pour ainsi comprendre les conséquences juridiques de la présente crise et trouver des solutions pour y pallier.
En effet, les tribunaux requièrent couramment que les parties tentent de minimiser leurs dommages à tout moment dans la mesure du possible, ce que nous vous recommandons fortement en l’espèce.
Nous offrons d’ailleurs des services d’accompagnement afin de négocier des délais de grâce, les sursis pour payer votre loyer mensuel, des diminutions des obligations ou pour prévenir un litige potentiel et apaiser les parties impliquées.
De plus, nous offrons des services de représentation dans l’éventualité où votre locateur vous réclamait des arrérages de loyer impayé ou la résiliation du bail commercial.
Nous sommes de tout cœur avec vous en cette période difficile.
Isabelle Chatigny, avocate
Juriseo Avocats
227, boul. des Braves, suite 201
Terrebonne (Québec) J6W 3H6
www.juriseo.ca | 1-877-826-6080
[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1990 (ci-après « C.c.Q. »), art. 1863
[2] Bélanger c. Major, (C.P., 1979-05-22), SOQUIJ AZ-79033205, J.E. 79-649, [1979] C.P. 155
[3] Max Aviation inc. c. Développement de l’aéroport Saint-Hubert de Longueuil (DASH-L), 2013 QCCA 551,
[4] Société de Gestion Complan (1980) inc. c. Bell Distribution inc, J.E. 2011-425, 2011 QCCA 320, paragr. 25.
[5] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1990 (ci-après « C.c.Q. »), art. 1470
[6] 9228-4231 Québec inc. c. Petite-Rivière-St-François (Municipalité de) 2013 QCCS 2;
[7] La Malbaie (Ville de) c. Entreprises Beau-Voir inc., 2014 QCCA 739;
