SAVIEZ-VOUS qu’un vice apparent et/ou connu de l’acheteur, peut, à certaines conditions, être considéré comme étant un vice caché au sens de la Loi?

Bien que les conditions voulant qu’une problématique soit qualifiée de « vice caché » au sens de la Loi exigent notamment que cette problématique soit inconnue et non apparente pour l’acheteur, ce dernier peut faire valoir une réclamation pour vice caché si son vendeur a tenu des propos rassurants à l’égard de la problématique en question.

La jurisprudence indique en effet que « des propos rassurants donnés par [un vendeur], même de bonne foi, quant au fait que les [problématiques] présentes avaient été éliminées constituent des représentations qui ont créé chez l’Acheteur un sentiment de fausse sécurité le justifiant de ne pas pousser son examen plus loin » (extrait de la décision Wilhelm Ahlfors c. Crevier, [2016] Q.C.C.S. 2803.

Ainsi, même à supposer que le vice est apparent et/ou connu de l’acheteur avant la vente de la propriété, les représentations du vendeur peuvent avoir pour effet de rendre ce vice juridiquement caché.

À titre d’exemple, dans la décision Wilhelm Ahlfors c. Crevier, [2016] Q.C.C.S. 2803, le demandeur allègue la présence de plusieurs vices cachés dans le bâtiment de la propriété qu’il a acquise des défendeurs et il leur réclame des dommages-intérêts, entre autres pour le coût des travaux correctifs requis par l’état du bâtiment.

Avant la vente, un problème de moisissures au sous-sol avait été rapporté à l’acheteur par les vendeurs. Cependant, les vendeurs ont précisé à l’acheteur que d’importants travaux visant à corriger et à enrayer les problèmes de moisissure et d’infiltrations d’eau au sous-sol avaient été réalisés. Bien que cette problématique ait été portée à la connaissance de l’acheteur avant la vente, la Cour estime que les travaux correctifs de décontamination et de restauration du sous-sol entrepris par les vendeurs avant la vente n’ont pas été réalisés adéquatement contrairement à leurs représentations en ce sens.

La particularité de cette affaire remonte en effet au moment de l’achat alors que l’acheteur savait que l’immeuble qu’il s’apprêtait à acheter avait subit des travaux en lien avec une problématique de moisissure et d’infiltrations d’eau au sous-sol. Toutefois, les vendeurs ont assuré à l’acheteur que les moisissures présentes étaient éliminées, créant ainsi un sentiment de sécurité chez l’acheteur au moment de l’achat de l’immeuble.

Dans un tel contexte, même à supposer que le vice était apparent, les représentations des Vendeurs ont eu pour effet le rendre juridiquement caché.

On voit donc que les représentations d’un vendeur indiquant qu’une problématique ait été corrigée, peut créer chez l’acheteur un sentiment de fausse sécurité le justifiant de ne pas pousser son examen plus loin, rendant ainsi le vice juridiquement caché pour lequel l’acheteur bénéficie d’un recours contre son vendeur.

Un vice apparent et/ou connu de l’acheteur peut donc devenir un vice juridiquement caché en présence de représentations spécifiques du vendeur s’apparentant à une garantie conventionnelle donnée par le vendeur en faveur de l’acheteur qui acquière l’immeuble avec un sentiment sécurisant et croyant de bonne foi que les travaux correctifs entrepris par le vendeur ont véritablement corrigé la situation.

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