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À qui appartient la responsabilité d’indemniser un sinistre en copropriété divise?

Communément appelé « condo », plusieurs ignorent les règles de la copropriété divise prévues au Code civil du Québec[1] auxquelles ils sont soumis. On définit la copropriété à l’article 1010 du Code civil du Québec [2]:

1010. La copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit.

Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien.

Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes. (nos soulignements)

L’article 1038 C.c.Q.[3] établit, quant à lui, les règles entourant la publication de la déclaration de copropriété.

Vous avez d’ailleurs fort probablement déjà entendu parler de cette déclaration lors de la signature d’un acte de vente relatif à une copropriété divise. Cette déclaration notariée[4] est d’une importance capitale en ce qu’elle contient les règles régissant la copropriété. En vertu de l’article 1052 C.c.Q.[5] « la déclaration de copropriété comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions ».

De plus, en vertu de l’article 1062 C.c.Q., cette « […] déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l’ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription »[6], à moins qu’elle ne contienne des dispositions qui soient contraires à l’ordre public. Bref, il s’agit d’un contrat que les copropriétaires se doivent de respecter.

En 2018, d’importantes modifications législatives sont survenues au Code civil du Québec à l’égard des règles sur la copropriété divise ayant pour but d’encadrer la responsabilité du Syndicat dans l’éventualité d’un sinistre.

Notamment, deux courants jurisprudentiels divisaient les tribunaux quant à l’interprétation de l’article 1073 C.c.Q. et la possibilité de poursuivre un copropriétaire personnellement dont la faute aurait causé un sinistre survenu dans l’immeuble. Le premier courant permettait au Syndicat de copropriété de poursuivre le copropriétaire fautif, alors que l’autre jugeait qu’on devait exclure la responsabilité de ce copropriétaire[7]. L’article 1074.1 C.c.Q. est venu trancher la question en statuant ce qui suit :

1074.1. Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.

Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance:

1°  un copropriétaire;

2°  une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;

3°  une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.


1074.2.
 Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.

Ainsi, depuis 2018, le Syndicat de copropriété a l’obligation de souscrire à une assurance de biens et de se prévaloir de cette assurance en cas de sinistre. Il ne peut donc poursuivre le copropriétaire en réclamation des dommages causés par le sinistre, sauf si la faute ou la responsabilité du copropriétaire est démontrée. Même dans l’éventualité où le copropriétaire était responsable du sinistre et que sa faute était démontrée, celui-ci ne pourrait être tenu qu’au paiement de la franchise de l’assurance contractée par le Syndicat.[8]

La règle prévue à l’article 1074.2 C.c.Q. est d’ailleurs d’ordre public en vertu de l’alinéa 2 de cette disposition. Par conséquent, une clause contraire prévue dans la déclaration de copropriété ou tout autre document serait fort probablement déclarée invalide et inapplicable.

Il n’y a donc plus lieu pour les assureurs de jouer à la « patate chaude » et de se demander qui a l’obligation d’indemniser.

Par exemple, si un dégât d’eau survenait dans le condo d’un copropriétaire causant des dommages évalués à une somme de 10 000,00$, le Syndicat aurait le choix soit de réclamer auprès de son assureur l’indemnisation pour les dommages occasionnés par le sinistre ou d’assumer, à ses frais, la réparation des dommages conformément et avec soin.

Il ne peut donc exiger au copropriétaire de faire la réclamation auprès de son propre assureur. Les dommages occasionnés par ce sinistre aux améliorations et aux biens contenus dans l’unité de condo ne pourraient toutefois être de la responsabilité du Syndicat et demeureraient à la charge du copropriétaire.

Si, néanmoins, la faute du copropriétaire est démontrée, le Syndicat pourrait réclamer le coût de la franchise de 5 000,00$ (toujours à titre d’exemple), mais ne pourrait en réclamer la différence.

Ce principe est basé sur le fait que les copropriétaires contribuent au paiement des primes de la police d’assurance. Il est donc logique qu’ils puissent en bénéficier[9]. C’est pour cette raison que la jurisprudence a déterminé que les assurances souscrites par les syndicats doivent avoir une franchise « raisonnable »[10]. À titre d’exemple, la jurisprudence a déterminé qu’une franchise de 3 500,00$ était peu élevée et donc raisonnable.[11]

Finalement, lors de l’achat d’un immeuble acquis en copropriété divise, nous vous recommandons fortement de vous informer quant à la valeur de la franchise prévue au contrat d’assurance de la copropriété. Nous vous recommandons également d’être assuré personnellement afin d’être indemnisé pour tout sinistre résultant de votre responsabilité civile, ce qui pourrait inclure le paiement de la franchise de la copropriété.

Lorsque survient un sinistre, nous vous recommandons finalement de contacter un avocat afin d’éviter de faire une admission de faute pouvant ainsi engager votre responsabilité pour le paiement de la franchise ou afin de déterminer si la franchise réclamée par le Syndicat est raisonnable.

Nous sommes d’ailleurs disponibles pour vous aider dans l’éventualité d’un tel différend.

Isabelle Chatigny, avocate
Juriseo Avocats, Terrebonne (Québec)
450-231-2332
ichatigny@juriseo.ca


[1]  Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1990 (ci-après « C.c.Q. »)

[2] Id., art. 1010

[3] Id., art. 1038

[4] Id., art. 1059

[5] Id., art. 1052

[6] Id., art. 1062

[7] Samuel GAGNON et Émile MARCOUX, « En cas de sinistre, le syndicat de copropriété peut-il poursuivre le copropriétaire responsable? », Langlois Avocats, 2020;

[8] Prec. note 1, art. 1074.1, 1074.2

[9] Condo Le Vignoble c. Gaudreau, 7007 CanLII, 2019, (QCCQ)

[10] Id.

[11] Id.

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