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Faillite et insolvabilité : La copropriété indivise et les limites du syndic

Alors que la crise sanitaire liée à la COVID-19 force nos gouvernements à être des plus proactifs afin de soutenir l’économie, certains sont frappés par un état d’insolvabilité, faute de programmes ou de mesures adaptées à leur situation. Ainsi, ils peuvent se prévaloir des dispositions de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité[1] (ci-après « Lfi ») pour se mettre à l’abri de leurs créanciers.

L’état d’insolvabilité

Tout d’abord, qu’est-ce qu’une personne en « état d’insolvabilité »? Il s’agit d’une personne qui est « incapable d’acquitter ses obligations au fur et à mesure de leur échéance ou qui a cessé d’effectuer ses paiements dans le cours ordinaire de ses affaires[2]»

La saisie de la copropriété indivise

Ainsi, lorsque vous faites cession de vos biens, le syndic pourrait s’intéresser, s’il existe une équité appréciable, à votre résidence principale ou à l’un de vos immeubles (ci-après « Immeuble »).

Si vous avez acquis votre Immeuble en copropriété indivise, il se pourrait, le cas échéant, que le syndic envoie au copropriétaire une lettre lui demandant d’acquérir vos droits indivis dans l’Immeuble.

En cas de refus du copropriétaire d’acheter la part indivise du copropriétaire failli, le syndic peut-il le forcer à procéder au partage de l’Immeuble et s’adresser à la Cour afin de vendre l’Immeuble sous contrôle de justice?

D’abord, résumons les droits de base des copropriétaires indivis :

  1. Les parts des indivisaires sont présumées égales (1015 al.1 C.c.Q.) ;
  2. Chaque copropriétaire a le droit, relativement à sa part indivise, de la vendre ou de l’hypothéquer. Ses créanciers peuvent également saisir leur part (1015 al.2 C.c.Q.) ;
  3. Si un copropriétaire vend sa part indivise à un tiers, l’autre copropriétaire peut écarter le tiers en lui remboursant le prix de vente et les frais qui y sont liés (1022 C.c.Q.) ;
  4. À moins d’une convention à l’effet contraire, nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision et ne peut demander le partage (1030 C.c.Q.) ;
  5. Les créanciers, même hypothécaires, ne peuvent demander le partage (1035 al.2 C.c.Q.)

Dans le cadre d’une faillite, lorsque le copropriétaire failli fait cession de ses biens, ce dernier devient inhabile à exercer ses droits. Le syndic, ayant la saisine des actifs saisissables[3] du débiteur-failli[4], peut enregistrer à l’encontre du titre de propriété de l’Immeuble la cession des biens du failli ou le jugement le nommant syndic[5].

La saisie de la résidence familiale indivise

Toutefois, dans un contexte familial, la Cour dans l’affaire de la faillite de Carl Boutet[6], sous la plume de l’honorable Robert Mongeon (j.c.s) est venu confirmer une jurisprudence constante[7] en tempérant le droit de propriété conféré au syndic en citant avec approbation l’auteur Jacques Deslauriers:

« Il est évident que, dans la faillite, le syndic n’est pas propriétaire pour son propre bénéfice, mais pour celui des créanciers, c’est pourquoi certains considèrent que le syndic a un droit de propriété fiduciaire. » [8] 

De plus, la Cour confirme que le syndic « lorsqu’il agit dans un contexte de liquidation et de réalisation des actifs du débiteur, il agit pour le compte des créanciers du débiteur et non pour le débiteur lui-même[9].»

Donc, la Cour n’étend pas le droit de propriété du syndic au partage de l’indivision, car il agit pour le compte des créanciers.

Recours du copropriétaire indivis

Malgré tout, il faut tout de même faire attention, car le syndic pourrait trouver un acheteur de la demi-indivise du copropriétaire failli et la lui vendre[10].

Le cas échéant, le copropriétaire aura 60 jours, du moment où il aura connaissance de la vente, et ce, uniquement dans l’année de la vente, pour rembourser au tiers acheteur le prix de vente et les frais qui y sont liés pour la demi-indivise du copropriétaire failli[11].


[1] Loi sur la faillite et l’insolvabilité, LRC 1985, c B-3 (ci-après « Lfi ») ;

[2]https://dictionnairereid.caij.qc.ca/recherche#q=insolvabilité%20&t=edictionnaire&sort=relevancy&m=search et article 2 Lfi « personne insolvable » ;

[3] Art. 692, 694 et 698, Code de procédure civile, RLRQ. c. C-25.01 ;

[4] Art. 67(1) et 71 Lfi ;

[5] Art. 74(1)(2) Lfi ;

[6] Boutet (Syndic de), 2007 QCCS 6298

[7] Id. para. 42 ;

[8] Id. para. 19 ;

[9] Id. para. 20 et 24 ;

[10] Id. para 41 et art. 1015 al.2 C.c.Q. ;

[11] Art. 1022 C.c.Q. ;

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